證券代碼：002147              證券簡(jiǎn)稱：新光圓成              公告編號(hào)：2017－082

新光圓成股份有限公司

關(guān)于深交所問詢函的回復(fù)公告

本公司及董事會(huì)全體成員保證公告內(nèi)容的真實(shí)、準(zhǔn)確和完整，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏。 

新光圓成股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“公司”或“本公司”）于近日收到深圳證券交易所下發(fā)的《關(guān)于對(duì)新光圓成股份有限公司的問詢函》（中小板問詢函【2017】第622號(hào)），就公司2017年11月20日披露的《關(guān)于全資子公司簽訂收購(gòu)意向書的公告》，公司全資子公司浙江萬廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“萬廈房產(chǎn)”）擬將持有的建德新越置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“建德新越”）100%股權(quán)及金華歐景置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“歐景置業(yè)”）100%股權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓的相關(guān)事項(xiàng)提出問詢。現(xiàn)對(duì)問詢函中相關(guān)問題匯總回復(fù)如下：

問題1：上述股權(quán)出售的具體原因、具體進(jìn)度安排、預(yù)計(jì)完成時(shí)間等；

答： 1、本次股權(quán)出售的原因

公司全資子公司萬廈房產(chǎn)擬出售其持有的建德新越100%股權(quán)和歐景置業(yè)100%股權(quán)。建德新越和歐景置業(yè)均從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，系為開發(fā)千島湖皇冠度假村項(xiàng)目及金華歐景名城項(xiàng)目而成立的項(xiàng)目公司。千島湖皇冠度假村位于5A級(jí)旅游景點(diǎn)千島湖風(fēng)景區(qū)，該項(xiàng)目建筑面積9.3萬平方米，其中：酒店及配套用房5.1萬平方米，住宅（別墅）4.2萬平方米，截至本回復(fù)出具日，項(xiàng)目已完工，尚未對(duì)外銷售。金華歐景名城項(xiàng)目位于浙江省金華市中心地段，項(xiàng)目總建筑面積29.67萬平方米，開發(fā)產(chǎn)品類別包括普通住宅和商業(yè)用房，截至本回復(fù)出具日，該項(xiàng)目普通住宅已全部售完，剩余4.6萬平方米沿街商鋪等商業(yè)用房尚未出售。公司為加快去庫存，回籠資金并結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略需要，擬整體出售上述項(xiàng)目。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)慣例和便于后續(xù)交割，公司擬以出售股權(quán)的形式，實(shí)現(xiàn)上述項(xiàng)目的銷售。

2、本次股權(quán)出售的具體進(jìn)展安排及預(yù)計(jì)完成時(shí)間

（1）歐景置業(yè)股權(quán)出售具體進(jìn)度及預(yù)計(jì)安排

鑒于公司與受讓方就歐景置業(yè)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜尚有部分事項(xiàng)需要進(jìn)一步磋商，公司預(yù)計(jì)將于2018年上半年完成歐景置業(yè)100%股權(quán)出售。

（2）建德新越股權(quán)出售具體進(jìn)度及預(yù)計(jì)安排

2017年12月7日，公司全資子公司萬廈房產(chǎn)與霍爾果斯現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)投資基金（有限合伙）（以下簡(jiǎn)稱 “受讓方1”）、北京菊華投資基金管理中心（有限合伙）（以下簡(jiǎn)稱 “受讓方2”）就建德新越100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜共同簽署了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，其中99%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方1，1%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方2。

公司四屆董事會(huì)第十五次會(huì)議審議通過了上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案，并提請(qǐng)擬于2017年12月25日召開的公司 2017 年第四次臨時(shí)股東大會(huì)審議。

（3）建德新越股權(quán)出售協(xié)議相關(guān)安排

上述《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定了8項(xiàng)先決條件，根據(jù)協(xié)議約定，該等先決條件全部滿足（或被受讓方書面豁免，為免疑義，受讓方對(duì)任一先決條件的書面豁免，不代表其對(duì)其他先決條件的豁免，其他先決條件仍應(yīng)滿足）后，受讓方才有義務(wù)按照協(xié)議約定受讓目標(biāo)公司股權(quán)，任何一項(xiàng)條件未滿足的，受讓方有權(quán)決定不予收購(gòu)或?qū)κ召?gòu)價(jià)格予以調(diào)整。先決條件包括：

a、受讓方就收購(gòu)目標(biāo)公司股權(quán)的資金已由有限合伙人實(shí)繳到賬；

b、就本次建德新越股權(quán)轉(zhuǎn)讓，浙江萬廈已取得酒店公司、抵押權(quán)人及其他債權(quán)人的書面同意；

c、轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)配合受讓方及其指定顧問完成對(duì)目標(biāo)公司和目標(biāo)項(xiàng)目的盡職調(diào)查，盡職調(diào)查結(jié)果令受讓方滿意；

d、目標(biāo)公司持有建德市新安江街道嶺后塘塢口的千島湖皇冠度假村項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“千島湖項(xiàng)目”、“目標(biāo)項(xiàng)目”）各項(xiàng)工作均于本協(xié)議約定的期限內(nèi)完成，如有逾期情形，浙江萬廈已支付相應(yīng)違約金或滯納金等；

e、千島湖項(xiàng)目開發(fā)行政批準(zhǔn)手續(xù)齊備，不存在違法違規(guī)情形；

f、截至最后實(shí)際可行日期，并無致使本協(xié)議及其補(bǔ)充書面文件及任何其他交易文件目的或合作方案無法實(shí)現(xiàn)的任何重大不利變化或不可抗力事件發(fā)生；

g、截至最后實(shí)際可行日期，建德新越、浙江萬廈未違反本協(xié)議以及任何其他交易文件項(xiàng)下之任何約定；

h、截至最后實(shí)際可行日期，建德新越、浙江萬廈所作的所有聲明、保證及承諾均持續(xù)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整且不存在任何誤導(dǎo)。

上述先決條件僅為受讓方利益而設(shè)定，其他方或其關(guān)聯(lián)方在任何情形下無權(quán)以先決條件未成就而主張解除本協(xié)議。

截至本回復(fù)出具日，上述先決條件已大部份滿足，少數(shù)資料在驗(yàn)證中，公司正積極與受讓方就本次交易的先決條件驗(yàn)證進(jìn)行確認(rèn)，交易雙方約定將于2017年12月23日前完成該項(xiàng)工作，同時(shí)按照協(xié)議約定收取首期股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款人民幣陸億元（￥600,000,000.00）。屆時(shí)，公司將及時(shí)履行信息披露義務(wù)。

（4）建德新越股權(quán)出售涉及的擔(dān)保事項(xiàng)安排

本公司于2017年7月10日召開第四屆董事會(huì)第十一次會(huì)議審議通過了《關(guān)于2017年度公司控股子公司之間提供擔(dān)保額度的議案》，同意公司控股子公司為建德新越提供不超過 100,000萬元的擔(dān)保額度，擔(dān)保期限至公司2017年度股東大會(huì)之日止。截止披露日，實(shí)際擔(dān)保金額為55,000元，系光大興隴信托有限責(zé)任公司向建德新越提供的借款，借款期限為2016年12月6日至2018年12月6日。

鑒于上述擔(dān)保尚在履行期限內(nèi)，且股權(quán)轉(zhuǎn)讓尚未辦理交割，為便于本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的實(shí)現(xiàn)，股權(quán)受讓方霍爾果斯現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)投資基金（有限合伙）同意對(duì)該擔(dān)保事項(xiàng)提供反擔(dān)保，并簽訂了《反擔(dān)保合同》，約定如公司承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任的，股權(quán)受讓方霍爾果斯現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)投資基金（有限合伙）將承擔(dān)反擔(dān)保責(zé)任。反擔(dān)保期間為交易雙方按照《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的約定對(duì)建德新越及其持有的千島湖項(xiàng)目辦理完畢交割之日起，至公司向貸款人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任之日后兩年止。

    公司將結(jié)合本次交易的最終實(shí)現(xiàn)情況，最晚不超過2017年度股東大會(huì)之日時(shí)點(diǎn)重新審議該項(xiàng)擔(dān)保事項(xiàng)。

根據(jù)《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》等相關(guān)規(guī)定，公司計(jì)劃2017年完成的建德新越100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)，尚需經(jīng)公司股東會(huì)審批并辦理工商變更登記手續(xù)，本次交易是否能最終實(shí)施存在不確定性，公司將根據(jù)項(xiàng)目后續(xù)進(jìn)展情況及時(shí)履行相關(guān)程序和信息披露義務(wù)。敬請(qǐng)廣大投資者謹(jǐn)慎決策，注意投資風(fēng)險(xiǎn)。

問題2：請(qǐng)補(bǔ)充披露建德新越、歐景置業(yè)最近一年又一期的資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、凈利潤(rùn)等主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，并說明上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的定價(jià)依據(jù)及合理性，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格與賬面價(jià)值存在較大差異的，請(qǐng)說明原因及合理性；

答：（1）相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如表所列示

                                      金額單位：元

（2）定價(jià)依據(jù)

本次擬出售建德新越100%股權(quán)，實(shí)質(zhì)是擬出售千島湖皇冠度假村項(xiàng)目。交易雙方根據(jù)上述項(xiàng)目的估值扣除受讓方承接的負(fù)債后的差額作為最終定價(jià)。由于上述項(xiàng)目的主要資產(chǎn)為其持有的物業(yè)，交易雙方根據(jù)物業(yè)所處的地理位置、物業(yè)建設(shè)品質(zhì)，比照周邊物業(yè)已售或在售的交易價(jià)格及土地成交價(jià)格為基礎(chǔ)，針對(duì)該區(qū)域地理位置項(xiàng)目的稀缺性與未來增值空間，在充分考慮股東合理回報(bào)的條件下，由交易雙方最終協(xié)商確定。

擬出售的歐景置業(yè)100%股權(quán)，實(shí)質(zhì)是出售金華歐景名城項(xiàng)目剩余的4.6萬平方米沿街商鋪等自主開發(fā)的物業(yè)資產(chǎn)，其股權(quán)價(jià)值是按上述估值原則估算的物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值。

（3）股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格與賬面價(jià)值存在較大差異的原因

由于股權(quán)賬面價(jià)值僅計(jì)量了項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本以及開發(fā)過程中發(fā)生的管理費(fèi)用，建德新越股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格與賬面價(jià)值存在較大差異。

建德新越項(xiàng)目包括5.1萬平方米的酒店和4.2萬平方米的住宅（別墅），截至本回復(fù)出具日，除酒店試運(yùn)營(yíng)期間業(yè)務(wù)收入外，住宅（別墅）尚未對(duì)外銷售。因此，該項(xiàng)目股權(quán)賬面價(jià)值僅反映注冊(cè)資本10000萬元扣除管理等費(fèi)用后的金額，無法體現(xiàn)項(xiàng)目的整體價(jià)值。

問題3：請(qǐng)結(jié)合上述股權(quán)對(duì)應(yīng)地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、處置股權(quán)事項(xiàng)的性質(zhì)等，說明上述股權(quán)出售事項(xiàng)的會(huì)計(jì)處理、對(duì)公司2017年財(cái)務(wù)報(bào)表的影響、形成的損益是否與公司日常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)，以及是否需要對(duì)2017年度業(yè)績(jī)預(yù)告進(jìn)行修正；

答：（1）本次股權(quán)出售事項(xiàng)的會(huì)計(jì)處理及對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響

公司本次出售建德新越100%股權(quán)及歐景置業(yè)100%股權(quán)事項(xiàng)，將根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則2號(hào)—長(zhǎng)期股權(quán)投資》及相關(guān)規(guī)定執(zhí)行會(huì)計(jì)處理，本次擬出售股權(quán)的賬面價(jià)值與實(shí)際取得價(jià)款之間的差額計(jì)入投資收益。

公司預(yù)計(jì)出售建德新越100%股權(quán)事項(xiàng)將于2017年度完成，若出售建德新越100%股權(quán)事項(xiàng)于2017年度完成，預(yù)計(jì)形成約8億元的凈利潤(rùn)，將對(duì)公司2017年度的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)產(chǎn)生較大的積極影響。

（2）本次股權(quán)出售形成的損益屬于經(jīng)常性損益

根據(jù)《公開發(fā)行證券的公司信息披露解釋性公告第1號(hào)——非經(jīng)常性損益》的相關(guān)規(guī)定，非經(jīng)常性損益是指與公司正常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)無直接關(guān)系，以及雖與正常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)，但由于其性質(zhì)特殊和偶發(fā)性，影響報(bào)表使用人對(duì)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和盈利能力做出正常判斷的各項(xiàng)交易和事項(xiàng)產(chǎn)生的損益。

房地產(chǎn)開發(fā)公司在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中，將根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的需要，將已開發(fā)完成的產(chǎn)品用于出租、分批銷售或一次性整體出售，符合房地產(chǎn)行業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，屬于房地產(chǎn)行業(yè)的日常商業(yè)行為。公司本次出售建德新越100%股權(quán)和歐景置業(yè)100%股權(quán)，實(shí)質(zhì)是出售千島湖皇冠度假村及金華歐景名城項(xiàng)目，通過出售股權(quán)實(shí)現(xiàn)整體出售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是房地產(chǎn)行業(yè)慣用的商業(yè)模式。上述項(xiàng)目是公司日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所開發(fā)的產(chǎn)品，出售上述項(xiàng)目其實(shí)質(zhì)與公司日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)相關(guān)，因此本次出售建德新越100%股權(quán)和歐景置業(yè)100%股權(quán)的處置收益屬于經(jīng)常性損益。

（3）無需對(duì)公司2017年度業(yè)績(jī)預(yù)告進(jìn)行修正

按照公司計(jì)劃進(jìn)度安排，建德新越項(xiàng)目銷售預(yù)計(jì)將于2017年12月份完成交付，交易完成后將對(duì)2017年財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生重大影響，預(yù)計(jì)該項(xiàng)交易當(dāng)期實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約8億元，加上其他項(xiàng)目的銷售交付，預(yù)計(jì)公司2017年業(yè)績(jī)能夠達(dá)到業(yè)績(jī)預(yù)告所預(yù)測(cè)的范圍；公司2017年三季度報(bào)告中披露的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)，已經(jīng)涵蓋了本次交易的影響，因此，本次交易不需對(duì)業(yè)績(jī)預(yù)告進(jìn)行修正。

問題4：請(qǐng)結(jié)合萬廈房產(chǎn)、新光建材城2017年前三季度業(yè)績(jī)情況等，說明上述重組交易標(biāo)的2017年度業(yè)績(jī)承諾預(yù)計(jì)完成情況、是否存在通過出售重組資產(chǎn)完成業(yè)績(jī)承諾的情形以及是否損害公司利益。

答：2017年前三季度，萬廈房產(chǎn)和新光建材城累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6634.78萬元，占重組交易標(biāo)的2017年度業(yè)績(jī)承諾應(yīng)完成數(shù)額的比例較小。根據(jù)公司年度銷售計(jì)劃安排，2017年四季度，隨著建德新越項(xiàng)目的整體銷售及其他項(xiàng)目與產(chǎn)品的交付，公司預(yù)計(jì)重組交易標(biāo)的能夠完成2017年度業(yè)績(jī)承諾。

公司重組標(biāo)的兩公司均為房地產(chǎn)企業(yè)，重組資產(chǎn)主要是自主開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括在建項(xiàng)目、在售項(xiàng)目及部分自持運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。公司2017年擬出售的建德新越項(xiàng)目在重組期間處于在建狀態(tài)，屬于原重組資產(chǎn)的一部分。該項(xiàng)目的出售，是公司銷售開發(fā)產(chǎn)品行為，屬房地產(chǎn)企業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)行為，不屬于出售重組資產(chǎn)完成業(yè)績(jī)承諾的情形。該項(xiàng)目一次性整體轉(zhuǎn)讓，有利于公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)庫存去化，有利于加速實(shí)現(xiàn)資金回籠，降低運(yùn)營(yíng)成本；項(xiàng)目擬協(xié)商議的交易價(jià)格充分考慮了市場(chǎng)公允價(jià)值與股東合理回報(bào)，不存在損害公司利益的情形。

特此公告。

                              新光圓成股份有限公司

                               董事會(huì)

                                2017年12月12日